Gastos al vender una casa en Andalucía: cuánto pagas realmente (2026)

Si vendes por 300.000 € no te quedas con 300.000 €. Entre impuestos, gestiones y honorarios, los gastos del vendedor se sitúan habitualmente entre el 3% y el 8% del precio de venta. La horquilla es ancha porque depende mucho de tu situación: cuánto pagaste, cuánta hipoteca te queda, cuántos años llevas con la casa, si reinviertes en otra vivienda habitual. Vamos por todos los gastos uno a uno, con ejemplos numéricos.

Caso de referencia para los ejemplos

Para que los números cuadren, usamos un caso de referencia: vivienda comprada en 2010 por 180.000 €, en Fuengirola, sin hipoteca, que vendes en 2026 por 300.000 €. Vendedor menor de 65 años, no reinvierte en vivienda habitual.

1. Plusvalía municipal

Es el impuesto que cobra el Ayuntamiento por el “incremento del valor del terreno” durante el tiempo que has sido propietario. Lo paga el vendedor. En Andalucía hay dos formas de calcularlo y puedes elegir la que te salga más baja:

• Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo impositivo del Ayuntamiento.
• Método real: diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicada solo a la parte de suelo. Si vendes con pérdida, no hay plusvalía.

En nuestro ejemplo, una vivienda en Fuengirola con valor catastral de suelo de 50.000 €, tras 16 años de tenencia, paga aproximadamente 1.800-2.500 € por plusvalía municipal con el método objetivo. Si optas por el real (diferencia 120.000 € sobre la parte de suelo), suele salir similar o algo más bajo en zonas como Costa del Sol.

Plazo de pago: 30 días hábiles desde la firma. Lo gestiona el Ayuntamiento de Fuengirola, Mijas, Benalmádena, etc., según donde esté la vivienda.

2. Ganancia patrimonial en el IRPF

Es el impuesto más importante en términos económicos. Tributas en el IRPF del año siguiente sobre la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras, aplicado al tipo de ahorro:

• Hasta 6.000 € de ganancia: 19%
• De 6.000 € a 50.000 €: 21%
• De 50.000 € a 200.000 €: 23%
• De 200.000 € a 300.000 €: 27%
• Más de 300.000 €: 28%

En nuestro ejemplo, ganancia = 300.000 − 180.000 = 120.000 €. El cálculo escalonado da aproximadamente 26.300 € de IRPF.

Importante: a la base de adquisición (lo que pagaste) puedes sumar los gastos de la compra (ITP, notaría, registro) y las reformas estructurales documentadas con factura. Esto reduce la ganancia y, por tanto, el IRPF. En nuestro caso, si suman 18.000 € de gastos justificados, la ganancia se reduce a 102.000 € y el IRPF baja a unos 22.200 €.

Cuándo NO pagas IRPF (exenciones)

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu casa habitual y reinviertes el dinero en otra casa habitual (en España o UE) en un plazo de 2 años antes o después, la ganancia está exenta de IRPF en la parte proporcional reinvertida.
• Mayores de 65 años vendiendo vivienda habitual: exención total.
• Mayores de 65 años reinvirtiendo en renta vitalicia: exención total si el importe se destina a una renta vitalicia (hasta 240.000 €).
• Dación en pago en situación de vulnerabilidad: exención total.

3. Comisión inmobiliaria

En Andalucía la comisión típica está entre el 4% y el 6% más IVA al 21%. Para nuestro caso (5% + IVA sobre 300.000 €):

• Comisión: 15.000 €
• IVA (21%): 3.150 €
• Total: 18.150 €

Si vendes entre particulares (sin inmobiliaria), te ahorras este gasto pero asumes todo el trabajo y el riesgo legal. Para más detalle revisa cuánto cobra una inmobiliaria en Andalucía.

4. Cancelación de hipoteca (si la tienes)

Si todavía debes algo al banco, hay dos costes a sumar:

• Comisión de cancelación anticipada del banco: entre 0% y 0,5% del saldo pendiente. Hipotecas firmadas después de 2019 tienen topes muy bajos por ley (0,15% en los 3 primeros años, 0,05% después). Hipotecas antiguas pueden llegar al 1%.
• Cancelación registral: 600-1.200 € entre notaría, registro y gestoría.

En nuestro caso de referencia no hay hipoteca, así que este gasto es 0 €. Si la hubiera (por ejemplo, 80.000 € pendientes), serían aproximadamente 800-1.500 € totales.

Detalle completo en vender un piso con hipoteca pendiente.

5. Certificados obligatorios

• Certificado de eficiencia energética: 80-200 € (válido 10 años, si ya lo tienes vigente, 0 €).
• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: a renovar si está caducada, 50-150 € si la renueva el ayuntamiento, más si necesitas un técnico.
• Certificado de la comunidad de propietarios: 30-60 € (lo emite el administrador de fincas).
• Nota simple actualizada: 9 € online en el Registro de la Propiedad.

Total aproximado: 150-400 €.

6. Notaría y otros gastos menores

La parte de notaría de la escritura de venta la paga habitualmente el comprador, pero el vendedor puede tener un pequeño gasto si necesita copia auténtica o gestiones adicionales. Estamos hablando de 0-200 €.

Resumen del ejemplo

• Precio de venta: 300.000 €
• Plusvalía municipal: −2.000 €
• IRPF (con gastos deducidos): −22.200 €
• Comisión inmobiliaria 5% + IVA: −18.150 €
• Cancelación de hipoteca: −0 € (en este caso)
• Certificados: −300 €
• Notaría/varios: −100 €
• Total gastos: 42.750 € (14,2% del precio)
• Importe neto recibido: 257.250 €

En este caso los gastos suben hasta el 14% porque el IRPF pesa mucho (ganancia patrimonial alta, sin reinversión). En casos con reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 o sin plusvalía, los gastos pueden quedar en el 6-8%.

Cómo reducir los gastos

• Reinvierte en vivienda habitual si vas a comprar otra. Es la palanca más grande: puede eliminar todo el IRPF.
• Conserva todas las facturas de gastos de la compra original y de reformas estructurales. Deducen base del IRPF.
• Calcula la plusvalía por el método real si vendes con poca ganancia o pérdida — puede salirte gratis.
• Negocia la comisión inmobiliaria si tu inmueble es de venta fácil y aceptas exclusividad.
• Si tienes hipoteca, comprueba si tu comisión de cancelación es del 0% (depende de la fecha de firma y el tipo de interés).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda en pagarse el IRPF?

Se paga en la declaración del IRPF del año siguiente (entre abril y junio del año siguiente a la venta). Si vendes en 2026, lo declaras en abril-junio 2027.

¿Puedo aplazar el pago de la plusvalía municipal?

Sí, los ayuntamientos suelen aceptar fraccionamiento. Hay que pedirlo expresamente antes de que venza el plazo de 30 días.

¿Y si vendo con pérdida?

No pagas IRPF (no hay ganancia que tributar). La pérdida puede compensarse con otras ganancias del año fiscal. Para la plusvalía municipal, puedes solicitar la inaplicación si el método real demuestra que no hubo incremento de valor del suelo.

¿Hay gastos distintos si soy extranjero no residente?

Sí. Si el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y depositarlo en Hacienda a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. Luego se regulariza al hacer la declaración. Cambia los flujos de caja pero no el importe final.

¿Puedo calcular todo esto en una herramienta gratis?

Sí. Te hacemos el cálculo completo de tu caso sin compromiso: dinos precio de venta, precio de compra original, año, valor catastral del suelo, hipoteca pendiente, si reinviertes y tu edad. En 24 horas te enviamos un informe detallado.

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Cada caso tiene matices que mueven los números. En InRealty te hacemos un cálculo detallado de gastos antes de firmar arras, no después. Así sabes exactamente qué te llevarás neto.

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