Gastos al comprar piso en Andalucía: cuánto suma realmente (2026)

Comprar piso por 250.000 € no significa pagar 250.000 €. La cifra real es entre el 9% y el 16% más, según sea segunda mano u obra nueva, según necesites hipoteca y según contrates gestoría. Aquí tienes el desglose completo con ejemplos numéricos para Andalucía 2026.

Caso de referencia para los ejemplos

Apartamento de segunda mano en Fuengirola por 250.000 €. Comprador residente fiscal en España. Compra con hipoteca al 80% del precio.

El gasto principal: ITP o IVA

Si es segunda mano: ITP 7%

En Andalucía, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tipo único del 7% sobre el valor declarado de la vivienda (precio o valor de referencia catastral si es mayor).

En nuestro ejemplo: 250.000 € × 7% = 17.500 €. Se paga a la Agencia Tributaria de Andalucía en los 30 días hábiles posteriores a la firma. El gestor habitualmente lo tramita por ti.

Hay reducciones importantes en Andalucía si te encajas en alguna de estas situaciones (consulta detalles concretos antes de comprar):

• Menor de 35 años y vivienda habitual con precio ≤ 150.000 €: ITP del 3,5%.
• Familia numerosa y vivienda habitual con precio ≤ 180.000 €: ITP del 3,5%.
• Discapacidad ≥ 33% y vivienda habitual con precio ≤ 180.000 €: ITP del 3,5%.
• Víctima de violencia de género o terrorismo: bonificaciones específicas.

Si es obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2%

Las viviendas vendidas directamente por el promotor (primera transmisión) tributan por IVA al 10% y por AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,2% en Andalucía. Total impositivo: 11,2% del precio.

Sobre 250.000 €: 25.000 € (IVA) + 3.000 € (AJD) = 28.000 €. Bastante más que segunda mano. El IVA lo factura el promotor, el AJD se autoliquida en la Junta.

Notaría

La escritura pública de compraventa la otorga el notario. Los precios están regulados por arancel oficial y dependen del valor de la operación.

Para nuestro ejemplo (250.000 €), el coste habitual está entre 700 € y 1.000 €. Si firmas también escritura de hipoteca, son dos actos notariales separados (la hipoteca añade 400-700 € más, que paga el banco íntegramente en hipotecas firmadas tras la Ley 5/2019).

Lo paga habitualmente el comprador, salvo pacto distinto que conste en arras.

Registro de la Propiedad

Inscripción de la escritura a tu nombre en el Registro. Sin inscripción, no estás protegido frente a terceros.

Coste: 400-700 € para una vivienda de 250.000 €. Si hay hipoteca, se añaden 250-400 € más por la inscripción de la garantía hipotecaria (a cuenta del banco desde 2019).

Gestoría

Opcional pero recomendable: la gestoría se encarga de presentar el ITP, llevar la escritura al Registro y coordinar el resto del papeleo. Sin gestoría te toca hacerlo tú.

Coste habitual: 300-600 €. Para extranjeros y compradores que no viven cerca, casi imprescindible.

Tasación (si compras con hipoteca)

El banco exige una tasación oficial homologada por el Banco de España para conceder hipoteca. La paga el comprador a la sociedad tasadora.

Coste: 250-450 € según valor y tipo de propiedad. Validez de la tasación: 6 meses para uso bancario.

Total para el ejemplo (segunda mano)

• Precio: 250.000 €
• ITP 7%: 17.500 €
• Notaría: 850 €
• Registro: 550 €
• Gestoría: 400 €
• Tasación: 350 €
• Total gastos: 19.650 € (7,9% del precio)
• Inversión total: 269.650 €

Si compras al contado sin hipoteca: te ahorras la tasación, total ≈ 19.300 €.

Si es obra nueva con hipoteca: aproximadamente 30.000-32.000 € en gastos (≈12% del precio).

Aportación mínima para comprar con hipoteca

La regla general: los bancos financian hasta el 80% del menor entre precio de compra y tasación. El 20% restante + todos los gastos lo aportas tú.

Para nuestro ejemplo: 250.000 € × 20% = 50.000 € + 19.650 € de gastos = 69.650 € de ahorro necesario para comprar con hipoteca al 80%.

Para compradores no residentes, la aportación habitual sube al 30-40%, así que el ahorro necesario crece proporcionalmente.

Gastos que NO existen aunque te los quieran cobrar

• Gastos de gestión de la hipoteca pagados por el comprador: desde la Ley 5/2019, los paga el banco íntegramente (excepto la tasación). Si te aparecen en la liquidación, párate.
• Comisión inmobiliaria al comprador no acordada: solo legal si firmaste encargo de búsqueda previo. Detalle en quién paga la comisión.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor, no el comprador. Aunque algunos vendedores intentan trasladarla, no es lo habitual ni legal sin pacto expreso.

Gastos recurrentes anuales (tras la compra)

Una vez compras la vivienda, los gastos recurrentes habituales son:

• IBI: 300-1.500 €/año según valor catastral.
• Cuota de comunidad: 30-200 €/mes según servicios.
• Tasa de basuras: 100-200 €/año.
• Seguro de hogar: 250-500 €/año (obligatorio si tienes hipoteca, recomendable siempre).
• Suministros: luz, agua, gas, internet — entre 100 € y 200 €/mes según uso.
• IRNR si no eres residente: 200-700 €/año por imputación de renta (vivienda no alquilada).

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se paga el ITP y cómo?

En los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura. Se autoliquida online o en oficina de la Agencia Tributaria de Andalucía. La gestoría lo tramita en tu nombre si la has contratado.

¿Puedo pagar el ITP a plazos?

Sí, la Junta de Andalucía concede aplazamientos y fraccionamientos previa solicitud con garantía si el importe es elevado. Para importes menores (hasta unos 30.000 €), suele bastar con solicitud y aval.

¿Qué pasa si Hacienda comprueba que el valor real es mayor que el declarado?

Es habitual: si el valor que declaraste está por debajo del valor de referencia catastral, Hacienda gira una comprobación y te reclama la diferencia + intereses. Por eso conviene declarar al menos el valor de referencia catastral aunque sea superior al precio real (en cuyo caso, ITP sobre el de referencia).

¿Cuándo conviene la obra nueva si pago más impuestos?

Por estado de conservación, garantías legales (10 años por defectos estructurales), eficiencia energética y, en muchos casos, posibilidad de personalizar acabados. En precio total puede equilibrarse: la obra nueva paga más impuestos pero ahorras reformas en los próximos años.

¿Y si uso la vivienda como inversión, qué cambia?

Los gastos de compra son los mismos. Lo que cambia es la fiscalidad anual: tributas IRPF sobre los ingresos del alquiler (con deducciones específicas para larga duración) o IRNR si eres no residente. Y al vender, tributas por la ganancia patrimonial.

Te hacemos el cálculo exacto antes de firmar

Cada caso tiene matices (reducciones de ITP, hipoteca o contado, residente o no, primera vivienda o no). En InRealty te entregamos un cálculo cerrado de gastos antes de que firmes arras, no después. Así sabes exactamente cuánto necesitas movilizar.

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