¿Quién paga la comisión a la inmobiliaria? La respuesta clara

La respuesta corta es: en el 95% de las operaciones inmobiliarias en España, paga el vendedor. La respuesta larga es interesante porque la ley no obliga a nada y hay casos legítimos en los que cobra al comprador. Vamos por partes.

Qué dice la ley

La actividad de mediación inmobiliaria en España no está regulada con un código específico que diga “la comisión la paga X”. Se rige por las normas generales del Código de Comercio sobre comisión mercantil y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El criterio que el Supremo ha repetido durante décadas es claro: la comisión la paga quien contrató los servicios de la inmobiliaria. Si el propietario firmó un encargo de venta, paga él. Si el comprador firmó un encargo de búsqueda, paga él. La ley no impone reparto, solo respeta lo que las partes pactaron por escrito.

Qué dice la costumbre

Como la ley no obliga, manda la costumbre. Y la costumbre española, desde hace décadas, es clara: la inmobiliaria trabaja para captar la venta, el propietario es quien la contrata, y por tanto el propietario es quien paga.

Esto encaja además con la lógica del servicio. La inmobiliaria invierte tiempo y dinero en publicar el inmueble, atender llamadas, organizar visitas, filtrar compradores serios, negociar el precio y coordinar la firma. Todo ese trabajo no se hace para el comprador (que se beneficia indirectamente al encontrar una vivienda), se hace para el propietario que quiere vender.

Excepciones legítimas: cuando paga el comprador

Hay tres situaciones donde es razonable —y legal— que pague el comprador, en parte o totalmente:

1. Personal shopper inmobiliario

El comprador contrata expresamente a un agente para que busque una vivienda con sus criterios (zona, presupuesto, características). El agente no representa al vendedor — trabaja para el comprador, negocia en su favor, le acompaña en visitas, revisa la documentación. En este caso, el comprador paga al personal shopper unos honorarios pactados de antemano (típicamente entre el 1% y el 3% del precio de compra, o una cuota fija).

Es una figura todavía minoritaria en España pero creciente, especialmente con compradores extranjeros que no conocen el mercado local. Si recibes una propuesta así, debe quedar todo por escrito antes de empezar.

2. Comisión compartida explícitamente

Algunas inmobiliarias trabajan con tarifas compartidas: por ejemplo, un 3% al vendedor y un 2% al comprador. Si el comprador acepta y firma, es legal. Pero la condición es clara: el comprador tiene que conocer el importe exacto antes de firmar arras, no enterarse el día de la firma en notaría.

3. Gastos de gestión específicos

A veces el comprador paga directamente determinados gastos al gestor o agente (tramitación de papeles, búsqueda de financiación, traducción de documentos para extranjeros). No es exactamente comisión inmobiliaria, son honorarios profesionales por servicios concretos. Mientras estén tarifados por escrito, son legales.

Lo que NO es legal

Si una inmobiliaria intenta cobrar al comprador sin acuerdo previo escrito, eso no es legal. El comprador puede negarse a pagar y, si ya ha pagado bajo presión, reclamar la devolución. Casos típicos a vigilar:

• “Gastos de gestión” que aparecen el día de la firma sin haberse mencionado antes.
• “Honorarios de búsqueda” sin contrato previo firmado.
• Comisiones cobradas a ambas partes sin que cada una conozca lo que paga la otra.
• Importes superiores al 5% del valor de la operación sin justificación clara.

Si te ocurre, conserva los recibos y consulta con un abogado especializado. La OCU lleva años denunciando estas prácticas y los tribunales suelen dar la razón al comprador.

Lo que recomendamos hacer si vendes

• Firma un contrato de encargo escrito con la inmobiliaria, especificando el porcentaje, si lleva IVA aparte, si hay comisión mínima y el plazo de exclusividad si lo hay.
• Asegúrate de que la inmobiliaria no cobra al comprador sin tu conocimiento. Si lo hace, eso puede afectar a la negociación del precio y, en último extremo, dañar tu reputación si el comprador se siente engañado.
• No firmes encargos que dejen el importe “a determinar”. El precio debe estar fijado por escrito desde el primer momento.

Lo que recomendamos hacer si compras

• Pregunta directamente: “¿Voy a pagar yo algún tipo de comisión, gastos de gestión u honorarios?”. Pide la respuesta por escrito antes de firmar arras.
• Si la respuesta es sí, exige conocer el importe exacto y qué incluye.
• Si te aparece un cargo sorpresa el día de la firma en notaría, párate. El notario está obligado a explicar todo lo que aparece en la escritura y tienes derecho a no firmar si no entiendes algo.

Preguntas frecuentes

¿Es legal que la inmobiliaria cobre al comprador y al vendedor a la vez?

Sí, siempre que ambas partes lo sepan y lo acepten por escrito antes de firmar arras. La ley llama a esto “doble comisión” o “comisión compartida” y exige transparencia total. Lo que no es legal es cobrar a las dos partes sin que cada una conozca lo que paga la otra.

¿Puedo negarme a pagar si la inmobiliaria me lo pide al final?

Sí, si no hay contrato firmado donde te comprometieras a pagarlo. Si te presionan, consérvalo todo por escrito (mensajes, correos) y consulta con un abogado.

¿La comisión la descuenta el notario del precio o se paga aparte?

Lo más habitual es que se descuente directamente del precio que recibe el vendedor el día de la firma. El comprador paga el precio total, la inmobiliaria cobra su parte y el resto va al vendedor. Si la comisión la paga el comprador, se gestiona aparte.

¿Y si vendo o compro de particular a particular, sin inmobiliaria?

No hay comisión inmobiliaria — solo los gastos legales habituales de la operación (notaría, registro, ITP en el caso del comprador). Te ahorras la comisión pero asumes tú el trabajo y el riesgo legal de hacer las cosas bien.

¿Las leyes han cambiado en 2026?

No hay regulación específica nueva para las comisiones inmobiliarias en 2026. El marco sigue siendo la libre pacto entre las partes con jurisprudencia del Supremo. Algunas comunidades autónomas (Cataluña, País Vasco) han empezado a regular registros de agentes inmobiliarios, pero no las comisiones.

Cómo lo hacemos en InRealty

Trabajamos con tarifa exclusivamente para el vendedor, comunicada por escrito antes de firmar el encargo. No cobramos nada al comprador, no hay “gastos de gestión” ocultos, y no facturamos hasta que se firma la venta en notaría. Es la fórmula más clara para ambas partes.

Si quieres más detalle sobre nuestra tarifa o tienes dudas sobre tu caso, escríbenos a [email protected] o llama al +34 626 534 335.