Modelo de contrato alquiler larga duración (LAU 2026): qué debe incluir

Un contrato de alquiler mal redactado se paga durante años. Cláusulas ambiguas, plazos confusos, garantías mal definidas: cuando llega un problema (impago, desperfectos, fin de contrato discutido), te das cuenta de que el papel no te protege. Esta guía cubre las cláusulas que SÍ debes incluir en un contrato de alquiler larga duración en Andalucía, según la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.

No es asesoría legal individual — para tu caso concreto siempre conviene revisión profesional. Pero como base sólida para empezar, esto cubre lo importante.

Datos básicos que NO pueden faltar

• Identificación completa de las partes: nombre, NIE/NIF, dirección actual, estado civil (relevante si el inmueble es ganancial), profesión.
• Descripción precisa de la vivienda: dirección completa, m², número de habitaciones, plaza de garaje y trastero si se incluyen, referencia catastral.
• Fecha de inicio del contrato: fundamental porque marca todos los plazos.
• Renta mensual: importe, cuándo se paga (típicamente del 1 al 5 de cada mes), cuenta bancaria donde se ingresa, IBAN completo.
• Forma de pago: transferencia bancaria es lo recomendable (queda registrada). Efectivo solo si emites recibo firmado.

Plazo del contrato (lo más importante)

Aquí es donde muchos propietarios se equivocan. Según la LAU vigente:

• El plazo pactado puede ser el que las partes acuerden (1 año, 3 años, 5 años, etc.).
• Si el propietario es persona física: aunque pactes 1 año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo automáticamente hasta llegar a 5 años (las llamadas “prórrogas obligatorias”).
• Si el propietario es persona jurídica (sociedad, fondo): el plazo de prórrogas obligatorias es de 7 años.
• Tras esos plazos, hay una prórroga adicional de 3 años si ninguna parte avisa de no renovar con al menos 4 meses de antelación.

Conclusión práctica: si pactas alquiler de 1 año pensando que tras ese año el inquilino se va, te equivocas. El inquilino puede quedarse hasta 5 años si así lo decide, y no puedes echarlo sin causa justificada (impago, daños, uso indebido).

Fianza obligatoria

Por ley, el inquilino entrega una mensualidad de fianza al firmar (para vivienda habitual). En Andalucía, esa fianza debe depositarse obligatoriamente en la AVRA (Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía).

• Plazo para depositarla: 1 mes desde la firma del contrato.
• Multas por no depositar: 10% del importe de la fianza más intereses.
• La fianza se devuelve al inquilino al finalizar el contrato, descontando daños reales acreditados.

Garantías adicionales

Más allá de la fianza obligatoria, puedes pedir garantías adicionales para protegerte:

• Mensualidades adicionales como garantía: la ley permite hasta 2 mensualidades extra. No puede ser más.
• Aval bancario: el inquilino consigue que su banco te avale una cantidad concreta. Más sólido que efectivo.
• Fiador solidario: una tercera persona se compromete a responder si el inquilino no paga. Útil con inquilinos jóvenes sin historial.
• Seguro de impago: tú lo contratas, te cubre impagos del inquilino. Coste anual: 250-500 € según vivienda. Se incluye en el contrato como repercutible o asume el propietario.

Actualización de renta (IPC)

Importante revisar la actualización legal. La normativa actual permite actualizar la renta anualmente según el IPC o índice oficial pactado. Hay topes legales temporales (el RD-ley 6/2022 estableció topes del 2% y luego del 3% durante 2023-2025). Para 2026 conviene revisar el último decreto vigente.

Cláusula tipo: “La renta se actualizará anualmente, en cada aniversario del contrato, según la variación porcentual del IPC publicado por el INE en los doce meses anteriores, con los límites legales vigentes en cada momento”.

Gastos y suministros

Define claramente quién paga qué:

• IBI: por ley lo paga el propietario, pero puedes pactar que lo asuma el inquilino. Si lo pactas, hay que indicarlo expresamente.
• Comunidad de propietarios: lo paga el propietario. Puedes pactar que el inquilino pague extras o cuotas especiales.
• Suministros (luz, agua, gas, internet): los paga el inquilino. Indica si las altas iniciales corren por su cuenta o si están dadas al propietario.
• Tasa de basuras: similar a IBI, propietario salvo pacto.

Cláusulas que conviene incluir

• Inventario: anexar fotos del estado de la vivienda y de muebles incluidos. Firmado por ambas partes el día de la entrega de llaves. Imprescindible para devolver fianza sin discutir.
• Uso del inmueble: vivienda habitual del inquilino, prohibido el alquiler turístico, prohibida actividad profesional con afluencia de público sin permiso.
• Subarrendamiento: prohibido total o parcialmente sin autorización expresa por escrito.
• Animales: especifica si los permites y bajo qué condiciones. Sin cláusula explícita, la regla por defecto es ambigua y genera conflictos.
• Reparaciones: el propietario asume las que afectan a la habitabilidad estructural. El inquilino asume las menores derivadas del uso (sustitución de bombillas, llave que se atasca, pequeñas reparaciones del enchufe).
• Visitas para venta: si vendieras la vivienda durante el contrato, derecho del propietario a visitas con preaviso (típicamente 24-48 horas).
• Resolución por impago: tras X impagos consecutivos o acumulados (típicamente 3-4 meses), el propietario puede resolver el contrato y solicitar desahucio.
• Penalización por desistimiento anticipado: el inquilino puede irse antes de tiempo, pero la ley permite pactar indemnización (típicamente 1 mes de renta por cada año pendiente de cumplir, prorrateado).

Errores frecuentes que invalidan cláusulas

• Cláusulas abusivas contra el inquilino: cualquier cláusula que vaya contra la LAU se considera nula. Pactar 0 fianza, plazos contrarios a derecho, renuncias a prórrogas obligatorias — no valen.
• Renta excesiva con coste de la luz incluido: cuidado con disimular el alquiler en el precio para evadir el IRPF. Hacienda lo detecta y multa.
• Sin firmar inventario: cuando devuelvas la fianza con descuento por daños, sin inventario inicial, el inquilino puede reclamar y los tribunales suelen darle la razón.
• Cláusulas verbales: solo vale lo que está por escrito y firmado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir más de una mensualidad como fianza?

La fianza legal obligatoria es una mensualidad. Como garantía adicional, hasta 2 mensualidades extra (total máximo: 3 mensualidades). Más de eso es nulo.

¿Es obligatorio el contrato por escrito?

No por ley, pero sí en la práctica. Sin contrato escrito no puedes registrar en AVRA, no puedes deducir gastos en IRPF, y cualquier disputa se convierte en imposible probar.

¿Necesito un notario para firmar?

No es obligatorio. Basta con firma privada en presencia de las dos partes. Algunos propietarios sí van a notaría para añadir solemnidad y dejar prueba indubitable de la firma. Coste: 50-100 €.

¿Puedo poner período de prueba?

En la LAU no existe el “período de prueba” como en otros contratos. Si quieres ser cauto, firma plazo corto (6 meses, 1 año) sabiendo que el inquilino puede prorrogarlo automáticamente hasta 5.

¿Qué hago si el inquilino deja de pagar?

Protocolo: requerimiento extrajudicial al inquilino dando plazo razonable (15-30 días). Si no paga, requerimiento por burofax. Si persiste, demanda de desahucio express por impago. Plazo total típico: 3-6 meses desde el primer impago hasta el desalojo. Asesoría legal especializada es prácticamente obligatoria.

Te redactamos el contrato adaptado a tu caso

En InRealty incluimos la redacción del contrato como parte del servicio de gestión de alquiler. Adaptamos cada cláusula a tu inmueble y tu inquilino concreto, depositamos la fianza en AVRA, configuramos las actualizaciones IPC y te asesoramos en cualquier disputa posterior.

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