Rentabilidad alquiler vacacional en Fuengirola: datos reales 2026

El alquiler vacacional en Fuengirola tiene buena prensa entre inversores: “la Costa del Sol es oro”, “los británicos pagan lo que sea”, “rentabilidad de doble dígito asegurada”. Algunas de esas frases son verdad, otras se quedan a medias y otras son simplemente falsas. Vamos a separar lo real de lo prometido con datos del mercado de 2025-2026.

Rentabilidad bruta por zona

Bruta significa ingresos antes de descontar gastos. La fórmula: (facturación anual / valor de compra) × 100. Datos medios de viviendas gestionadas correctamente, con buena foto y precio dinámico, en 2025:

• Fuengirola primera línea (Paseo Marítimo, Torreblanca, Carvajal): rentabilidad bruta 8-11%. Apartamento típico 80 m² comprado a 320.000 € factura entre 26.000 € y 35.000 €/año.
• Fuengirola centro / Los Boliches centro: rentabilidad bruta 6-9%. Apartamento 80 m² comprado a 220.000 € factura entre 14.000 € y 20.000 €/año.
• Mijas Costa (Calahonda, Riviera, La Cala): rentabilidad bruta 7-10%. Apartamento típico 85 m² comprado a 280.000 € factura entre 19.000 € y 28.000 €/año.
• Mijas Pueblo (casas tradicionales): rentabilidad bruta 4-7%. Más estacional, alquiler vacacional puro funciona menos.
• Zonas residenciales sin playa (Las Lagunas, El Chaparral): rentabilidad bruta 4-6%. Más adecuadas para larga duración.

Si te ofrecen rentabilidades del 12-15% bruto sin condiciones especiales, sospecha: o el comparable no es real, o están omitiendo gastos importantes.

De bruta a neta: los gastos que se comen márgenes

Lo que importa al final es la rentabilidad neta — lo que queda en tu bolsillo después de gastos. Sobre una vivienda en Fuengirola primera línea con facturación anual de 30.000 €:

• Gestión profesional (agencia 20% de facturación, incluido limpieza, atención, plataformas): −6.000 €
• IBI anual: −600 €
• Comunidad (con piscina, jardines): −1.440 € (120 €/mes × 12)
• Suministros (luz, agua, internet, gas): −1.800 € (alta demanda en vacacional)
• Mantenimiento y reparaciones: −1.200 € (4% facturación)
• Reposición de menaje y mobiliario: −600 €
• Seguro de hogar específico vacacional: −400 €
• Tributación (IRPF al 19% sobre rendimiento neto si residente): aproximadamente −3.500 €
• Total gastos: −15.540 €
• Neto anual: 14.460 €
• Rentabilidad neta sobre 320.000 €: 4,5%

Pasamos de un 9-10% bruto a un 4,5% neto. Es un retorno respetable pero muy lejos del “12% asegurado” que prometen algunas presentaciones de inversión.

Ocupación real: lo que de verdad se llena

La trampa de los cálculos comerciales es asumir ocupación irreal. Datos reales de ocupación media anual en Fuengirola/Mijas Costa:

• Primera línea de mar bien gestionada: 70-85% en alta (junio-septiembre), 40-60% en hombros (abril-mayo, octubre-noviembre), 20-40% en baja (diciembre-marzo). Promedio anual: 55-70%.
• Apartamento centro bien gestionado: 60-75% alta, 30-50% hombros, 15-30% baja. Promedio anual: 45-60%.
• Zona residencial (sin demanda turística): 30-50% promedio anual. No suele ser viable como vacacional puro.

Una ocupación del 90% anual sostenido es muy raro y suele indicar precio bajo (no maximización de revenue). El balance óptimo: ocupación 60-70% con tarifa dinámica que sube en alta demanda.

Comparación: vacacional vs larga duración

Larga duración (LAU)

Mismo apartamento de 320.000 € primera línea, alquilado a 1.500 €/mes en LAU. Facturación anual: 18.000 €. Rentabilidad bruta: 5,6%.

• Gestión: gestión profesional 5-8% mensual (1.000-1.500 €/año total) o sin gestión.
• Sin gastos de menaje, limpieza ni reposición.
• Suministros los paga el inquilino.
• Comunidad e IBI siguen al propietario.
• Riesgo principal: impago (cuyo coste puede ser alto si se va a juicio).
• Neta estimada: 3,5-4,5%.

Vacacional

• Rentabilidad bruta superior (8-11%) pero gastos casi doblan.
• Más trabajo o más coste de gestión.
• Sin riesgo de impago de inquilino (cobras antes de la estancia).
• Mayor exposición al mercado (cambios fiscales, normativos, saturación).
• Neta estimada: 4-5%.

Los netos están más cerca de lo que parece. La elección entre vacacional y larga duración suele ser más una cuestión de preferencia (gestión activa vs pasiva, ocupación irregular vs estable) que de rentabilidad pura.

Cuándo conviene cada modelo

Vacacional conviene si…

• Tu vivienda está en zona turística clara (frente marítimo, núcleo turístico).
• Quieres usarla parte del año (vacacional permite bloquear fechas para uso propio).
• Tienes tiempo para gestionar o presupuesto para pagar agencia.
• Tu vivienda tiene encanto/foto comercial (piscina, vistas, decoración).

Larga duración conviene si…

• Buscas ingresos pasivos estables sin involucración.
• Tu vivienda está en zona residencial, no turística pura.
• No tienes tiempo de gestionar y prefieres una sola persona estable.
• El IBI, comunidad y mantenimiento te resultan asumibles incluso si bajas el alquiler.

Riesgos y futuros cambios

• Saturación regulatoria: Málaga capital ya tiene moratoria en algunos barrios; la Junta de Andalucía está estudiando endurecer condiciones en zonas saturadas. La Costa del Sol todavía tiene margen pero esto puede cambiar en 2-3 años.
• Comunidades que prohíben: tras el cambio legal de 2023, cualquier comunidad puede vetar el alquiler turístico por mayoría de 3/5. Si compras pensando en vacacional, verifica que la comunidad ya tiene aprobado el uso turístico.
• Cambios fiscales: el régimen del IRPF en alquiler turístico no tiene la deducción del 60% que tiene el larga duración como vivienda habitual del inquilino. Esto puede cambiar en sentido u otro.
• Saturación del mercado: cada vez hay más oferta de VFT en la Costa del Sol. Los precios por noche se han ralentizado en 2024-2025 tras varios años de subidas.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la rentabilidad real máxima en Fuengirola 2026?

En condiciones excelentes (primera línea, gestión profesional óptima, vivienda con encanto, ocupación 80%+): rentabilidad neta del 6-7%. En casos muy especiales puede llegar al 8%, pero suelen ser propiedades específicas con encanto único.

¿Me conviene gestionar yo o pagar agencia?

Si vives en la zona y tienes 10-15 horas/semana, gestionar tú genera 20% más de rentabilidad neta. Si vives fuera o no tienes tiempo, la agencia compensa: aunque cobre 20%, profesionalizan precios, optimizan ocupación, evitan errores caros y tú ganas tiempo.

¿Tengo que declarar los ingresos del vacacional?

Sí, siempre. Cobras a Booking/Airbnb o a tu agencia → declaras en IRPF (residente) o IRNR (no residente). El truco de cobrar en efectivo y no declarar es ilegal y cada vez más perseguido — las plataformas reportan automáticamente a Hacienda desde 2024.

¿Puedo comprar piso solo para alquilar vacacional sin usarlo yo?

Sí, perfectamente. Es una inversión inmobiliaria pura. Solo te asegures de cumplir VFT y cuidado con el “coste del coste de oportunidad” — el dinero invertido en compra podría rendir más en otros activos. Compara siempre con alternativas (bolsa, fondos, etc.).

¿Conviene comprar en obra nueva para alquilar?

Generalmente no por rentabilidad pura — el precio de obra nueva premia un 10-20% sobre segunda mano comparable, lo que baja la rentabilidad inicial. Sí conviene si vas a usar tú parte del año y valoras tener vivienda sin reformas a corto plazo.

Análisis personalizado de tu inversión

Cada vivienda tiene su mercado micro. Si estás considerando comprar para vacacional o cambiar a vacacional una vivienda actual, te hacemos un cálculo realista (no inflado para vendértelo) con datos del mercado local específico de tu zona y ocupación esperada.

Detalle de la licencia obligatoria en licencia VFT en Andalucía.

Llama al +34 626 534 335 o escribe a [email protected].