Documentos para vender una casa en Andalucía: checklist completo 2026

El día que aparece el comprador serio con financiación aprobada, quiere firmar arras la semana siguiente. Si no tienes los documentos listos, te toca elegir entre dos cosas malas: pedirle que espere y arriesgarte a que se vaya, o firmar a ciegas y descubrir problemas en notaría. La buena noticia es que casi toda la documentación se prepara en 1-3 semanas. La mala es que si no la haces antes, ya es tarde.

Aquí tienes el checklist completo de lo que necesitas, dónde se obtiene cada documento, cuánto cuesta, cuánto tarda y los detalles específicos de Andalucía. Imprimible, válido para Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Marbella y resto de la provincia de Málaga (otras provincias andaluzas tienen matices menores).

Documentos OBLIGATORIOS (sin estos no se firma)

1. Escritura de la propiedad

La original o copia auténtica de tu escritura de compraventa (o de aceptación de herencia, donación, etc., según cómo adquiriste). Si no la encuentras, en la notaría donde se firmó pueden emitirte copia auténtica (coste 50-200 €, plazo 1-2 semanas).

2. Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad

Documento que demuestra que la vivienda está a tu nombre y sin cargas no declaradas (hipotecas, embargos, servidumbres). Solicítala online en registradores.org. Coste: 9 €. Plazo: 24-48 horas. Validez: máximo 3 meses.

Si tu vivienda es heredada y aún no la inscribiste, tendrás que hacerlo antes de poder firmar. Plazo total: 1-3 meses.

3. Certificado de eficiencia energética (CEE)

Obligatorio desde 2013. Lo emite un técnico (arquitecto o ingeniero) que visita la vivienda y entrega un documento con la calificación (de A a G) y el certificado oficial registrado en la Junta de Andalucía. Coste: 80-200 €. Plazo: 1-2 semanas. Validez: 10 años.

Multas si vendes sin él: hasta 600 € por infracción leve. Y el comprador puede negarse a firmar.

4. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Documento del Ayuntamiento que certifica que la vivienda cumple condiciones mínimas para ser habitable. En Andalucía equivale a la licencia de primera ocupación o segunda ocupación, según el caso.

• Si tu vivienda es de obra antigua: pide certificado de aptitud al Ayuntamiento de Fuengirola/Mijas/etc. Coste: 50-150 €, plazo: 2-4 semanas.
• Si es obra nueva o reciente: licencia de primera ocupación, debería estar en la documentación que recibiste al comprar.
• Si tu vivienda es muy antigua (anterior a normativa de cédulas): a veces basta con un certificado de antigüedad de un técnico. Coste: 200-400 €.

5. Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios

Lo emite el administrador de fincas o el secretario de la comunidad. Acredita que no debes cuotas ni derramas pendientes. Es imprescindible para la firma — el notario lo exige.

Coste: 30-80 € según administrador. Plazo: 3-10 días. Validez: 1 mes (algunas comunidades menos).

6. Último IBI pagado

El recibo del último IBI pagado al Ayuntamiento. Si no lo tienes, lo puedes pedir en sede.fuengirola.es o el ayuntamiento correspondiente. Coste: gratis. Plazo: inmediato online, 24-48 h presencial.

Documentos NECESARIOS si aplican a tu caso

7. Certificado de saldo deudor de hipoteca

Solo si aún tienes hipoteca pendiente. Tu banco te lo emite en 24-48 horas, gratis. Indica el saldo exacto a fecha de firma para que se pueda cancelar el día de la escritura.

Detalle completo en nuestra guía de venta con hipoteca pendiente.

8. Aceptación de herencia inscrita (si la vivienda es heredada)

Si heredaste la vivienda, la herencia debe estar aceptada en notaría e inscrita a tu nombre en el Registro antes de poder venderla. Si aún no lo hiciste, ese trámite previo tarda 2-4 meses.

Más detalle en cómo vender una casa heredada en Andalucía.

9. ITE (Inspección Técnica del Edificio)

Obligatoria en edificios de más de 50 años (en Andalucía). Se hace por bloque, no por vivienda — la solicita la comunidad. Si el comprador la pide y el edificio no la tiene, problema serio. Mira si tu comunidad la tiene actualizada antes de poner la vivienda en venta.

10. Estatutos de la comunidad

Si la comunidad tiene reglamento interno con normas específicas (prohibición de alquiler turístico, uso de zonas comunes, animales), conviene tenerlo a mano. El comprador casi siempre lo pide.

11. Licencia VFT (si haces alquiler vacacional)

Si la vivienda tiene licencia activa de Vivienda con Fines Turísticos y el comprador piensa continuar el alquiler vacacional, suma valor. La licencia se transmite con el cambio de titular.

12. Plano y memoria de calidades (si los tienes)

No obligatorio pero ayuda mucho en la venta. Para obra nueva, deberías tenerlos. Para obra antigua, puedes solicitar plano simple al Catastro online (gratuito, descargable).

Documentos que NO son obligatorios pero que aceleran la venta

• Última acta de junta de propietarios: muestra al comprador qué decisiones se han tomado y si hay tensiones en la comunidad.
• Recibos de los últimos 12 meses de comunidad: para verificar la cuota real.
• Facturas de reformas significativas: importante para el comprador y para deducir gastos en tu IRPF de la ganancia patrimonial.
• Documentación de electrodomésticos si se quedan en la vivienda (garantías, manuales).
• Boletines de instalaciones: gas, electricidad, agua. No siempre los tienes — pueden solicitarse al ITC.

Cronograma realista de preparación

• Día 1-3: nota simple online + IBI online + escritura (si la tienes).
• Día 1-7: pedir certificado a la comunidad + reunir últimas facturas + recibos hipoteca.
• Día 7-14: contratar técnico para certificado energético (visita + emisión).
• Día 7-21: gestionar cédula de habitabilidad o certificado de antigüedad si no la tienes.
• Día 14-21: revisar todo el paquete completo.

En 3 semanas tienes todo. No empieces a enseñar la vivienda hasta tener al menos la nota simple, el certificado energético y el certificado de la comunidad. Sin esos tres, cualquier visita es prematura.

Casos especiales que se complican

Vivienda con cargas registrales antiguas

Hipotecas canceladas hace 20 años pero aún en el Registro, servidumbres olvidadas, anotaciones preventivas. Hay que cancelarlas antes de vender (o el comprador exigirá hacerlo a tu cuenta).

Discrepancias entre Registro y realidad

El Registro dice 80 m² pero tu vivienda tiene 95 m² (ampliación no inscrita), o aparece una distribución que ya no existe. Hay que regularizar mediante rectificación de superficie. Plazo: 2-4 meses.

Herencia con varios herederos sin acuerdo

Si la vivienda está en proindiviso y no hay consenso entre herederos, hay que negociar la salida (extinción de condominio) o, en última instancia, división judicial. Sin acuerdo, no se puede vender.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga cada documento, el vendedor o el comprador?

Los documentos sobre la vivienda que se entregan al comprador los paga habitualmente el vendedor: certificado energético, cédula, nota simple, certificado de comunidad. La nota simple posterior a la firma y otros documentos del comprador los paga él.

¿Necesito todos estos documentos físicamente o sirven digitales?

Digitales con firma electrónica oficial sirven en la mayoría de casos. Para la firma en notaría, el notario imprime lo que necesita.

¿Puedo pedir certificados online si soy extranjero?

Algunos sí (Catastro, IBI). Otros requieren DNI electrónico o certificado digital español. Si no tienes, una gestoría te lo tramita por 50-150 € total.

¿El certificado energético tiene que renovarse cada vez que vendo?

No, tiene validez de 10 años. Si lo tienes vigente de cuando compraste o de un alquiler anterior, sirve.

¿Y si vendo la vivienda con muebles incluidos?

No es documentación oficial, pero conviene un inventario por escrito firmado por ambas partes el día de la firma. Evita disputas posteriores.

Te preparamos toda la documentación

En InRealty incluimos la gestión de toda la documentación dentro del servicio de venta: nota simple, certificado de comunidad, energético, cédula, cancelaciones registrales si las hay. Tú nos das los datos y nosotros lo gestionamos. Cuando aparezca el comprador, todo está listo.

Llama al +34 626 534 335 o escribe a [email protected].