Plusvalía Municipal en Fuengirola: la guía completa (2026)

La plusvalía municipal es el segundo impuesto más importante al vender una vivienda, después del IRPF. En Fuengirola la cobra el Ayuntamiento y lo paga siempre el vendedor (o el heredero si la transmisión es por herencia). El cálculo cambió bastante tras la sentencia del Constitucional de 2021 y ahora hay dos métodos: tú eliges el que te salga más barato.

Qué es exactamente la plusvalía municipal

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobran los ayuntamientos cuando un terreno urbano cambia de manos por venta, herencia o donación. La idea es gravar la revalorización del suelo durante los años en que has sido propietario.

Es importante: solo grava la parte de suelo, no la construcción. Por eso un piso en un edificio paga menos plusvalía que un chalet con parcela equivalente, aunque el precio total sea parecido.

Quién la paga y cuándo

• Venta: la paga el vendedor.
• Donación: la paga el receptor de la donación (donatario).
• Herencia: la paga el heredero.

Plazos: 30 días hábiles desde la firma para ventas, 6 meses para herencias (prorrogables a 12). En Fuengirola la presentación se hace en la sede electrónica del Ayuntamiento (sede.fuengirola.es) o presencialmente.

Los dos métodos de cálculo (eliges el más bajo)

Método 1: objetivo (sistema clásico)

Se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por unos coeficientes según los años de tenencia y luego por el tipo impositivo del Ayuntamiento.

Fórmula simplificada:

Plusvalía = Valor catastral del suelo × Coeficiente (según años) × Tipo del Ayuntamiento

Los coeficientes los publica el Ministerio de Hacienda cada año. En 2026 los más usados son aproximadamente:

• 1-5 años: 0,12-0,14
• 5-10 años: 0,14-0,16
• 10-15 años: 0,14-0,18
• 15-20 años: 0,17-0,18
• +20 años: 0,40-0,45

El tipo impositivo en Fuengirola está en el 30% sobre la base imponible resultante (es el máximo legal, que aplican la mayoría de municipios).

Método 2: real (sistema introducido en 2021)

Se calcula sobre la diferencia real entre el precio de venta y el de compra, aplicada solo a la parte proporcional del suelo (no la construcción).

Fórmula:

Base = (Precio venta − Precio compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total)

Plusvalía = Base × 30% (tipo de Fuengirola)

Este método te conviene cuando has comprado caro y vendes barato, o cuando has tenido la vivienda poco tiempo y no se ha revalorizado mucho. Si vendes con pérdida, este método da resultado 0 y no pagas plusvalía.

Ejemplo numérico real

Apartamento en Fuengirola comprado en 2010 por 180.000 € y vendido en 2026 por 300.000 €. Valor catastral total: 90.000 €. Valor catastral del suelo: 30.000 € (33% del total).

Cálculo método 1 (objetivo)

• Años de tenencia: 16
• Coeficiente aplicable: aproximadamente 0,18
• Base imponible: 30.000 × 0,18 = 5.400 €
• Plusvalía: 5.400 × 30% = 1.620 €

Cálculo método 2 (real)

• Ganancia total: 300.000 − 180.000 = 120.000 €
• Proporción del suelo: 33%
• Base imponible: 120.000 × 33% = 39.600 €
• Plusvalía: 39.600 × 30% = 11.880 €

En este caso conviene claramente el método objetivo (1.620 € vs 11.880 €). Cuanto más años llevas con la vivienda y más se ha revalorizado, normalmente sale mejor el objetivo. Es justo al revés con tenencias cortas o vendas con poca ganancia.

Cuándo NO pagas plusvalía

• Venta con pérdida: si vendes por menos que compraste, el método real da 0. Hay que solicitar la inaplicación expresamente cuando presentes la declaración, con la documentación que pruebe la pérdida.
• Suelo rústico: el impuesto solo grava suelo urbano, no rural.
• Algunas situaciones de vivienda habitual: dación en pago en casos de vulnerabilidad, ciertos cambios de cónyuge en separación.
• Bonificaciones por herencia: muchos ayuntamientos andaluces bonifican plusvalía en herencias entre familiares directos. Fuengirola tiene una bonificación del 95% para herederos directos (cónyuge, hijos, padres) sobre la vivienda habitual del causante.

Cómo solicitar la inaplicación si vendes con pérdida

Si tu venta es con pérdida, NO te quedes sin hacer nada — tienes que solicitar la inaplicación dentro del plazo de los 30 días:

1. Reúne las dos escrituras (compra original y venta nueva).
2. Calcula la pérdida en términos de suelo (precio venta menor que precio compra).
3. Presenta el modelo de plusvalía marcando expresamente la opción de no sujeción por inexistencia de incremento.
4. Adjunta las escrituras como prueba.

El ayuntamiento puede aceptarlo directamente o requerirte documentación adicional. Si te lo deniega y tienes razón, cabe recurso de reposición y, en su caso, contencioso-administrativo.

Preguntas frecuentes

¿Dónde miro el valor catastral del suelo de mi vivienda?

En el último recibo del IBI viene desglosado (valor catastral total, valor catastral del suelo y valor catastral de la construcción). También puedes solicitar el certificado catastral en sede.catastro.gob.es con tu DNI electrónico.

¿Puedo aplazar o fraccionar el pago?

Sí. El Ayuntamiento de Fuengirola permite fraccionar en hasta 12 cuotas mensuales, presentando solicitud antes de que venza el plazo de 30 días. Para herencias, los plazos son más amplios.

¿Hay diferencias entre Fuengirola y Mijas o Benalmádena?

El tipo impositivo (30%) es el mismo en los tres ayuntamientos (es el máximo legal). Las bonificaciones por herencia varían: Fuengirola y Mijas tienen bonificación del 95%, Benalmádena del 50% en algunos casos. Para cifras concretas siempre consulta la ordenanza fiscal del año correspondiente del ayuntamiento que aplique.

¿La plusvalía municipal me la calcula el notario o el ayuntamiento?

El notario te dice que existe y la fecha límite. El cálculo y pago lo haces tú (o tu gestor) directamente con el Ayuntamiento. En Fuengirola, la sede electrónica te da el importe orientativo al introducir tus datos.

¿Si compraron hace mucho tiempo, salgo perjudicado?

Generalmente sí porque el método objetivo crece con los años. Es habitual que ventas de propiedades compradas hace 20+ años paguen plusvalías de varios miles de euros. Calcula con los dos métodos antes para asegurarte de elegir el mejor.

Calculamos tu plusvalía exacta antes de vender

El cálculo de plusvalía tiene matices y elegir el método correcto puede ahorrarte miles de euros. En InRealty hacemos el cálculo de plusvalía municipal antes de firmar arras, no después. Solo necesitamos el último IBI, la escritura de compra y el precio de venta previsto.

Llama al +34 626 534 335 o escribe a [email protected].

Si la plusvalía de tu caso es alta o discutible (vendiste con pérdida, herencia compleja, dudas sobre el valor catastral), el asesoramiento legal especializado es clave. Te derivamos a la asesoría jurídica del grupo en abogado-inmobiliario.es.