gastos de compraventa de vivienda y quien los asume

La compra de una vivienda representa un hito significativo en la vida de cualquier persona. Sin embargo, detrás de la emoción de adquirir un nuevo hogar, se ocultan una serie de gastos que pueden influir de manera considerable en el presupuesto final. Desde impuestos hasta costos notariales, cada uno de estos elementos merece atención para evitar sorpresas desagradables. En este artículo, desglosaremos los gastos asociados a la compraventa de una vivienda en Fuengirola, Mijas, y la Costa del Sol, brindando un panorama claro y detallado sobre quién asume cada gasto.

Gastos de la compraventa de una vivienda y quién los asume

La compraventa de una vivienda implica una amplia gama de gastos que deben ser considerados tanto por el comprador como por el vendedor. Estos gastos pueden variar en función de diversos factores, como la ubicación de la propiedad, su estado y el tipo de transacción. Es fundamental tener claridad sobre quién es responsable de cada gasto para evitar malentendidos y complicaciones durante el proceso.

Gastos de Notaría: Generalmente, son asumidos por el comprador, aunque algunas negociaciones pueden variar este acuerdo.
Impuestos: Dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, los impuestos serán diferentes y su pago suele corresponder al comprador.
Comisiones de Agencias Inmobiliarias: Estas son negociables y, por lo general, son pagadas por el vendedor.
Gastos de Registro: Corresponden al comprador, quienes deben inscribir la propiedad a su nombre.

Impuestos para vivienda nueva: IVA y IAJD

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Al adquirir una vivienda nueva, el comprador debe abonar el IVA, que se aplica cuando la propiedad se compra por primera vez a un promotor. Para los residentes en Fuengirola, el tipo general es del 10% sobre el precio de venta, mientras que si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO), este porcentaje se reduce al 4%. En las Islas Canarias, el IVA se reemplaza por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

El IAJD es otro impuesto que se debe abonar al adquirir una vivienda nueva. Este impuesto varía según la comunidad autónoma, por lo que en la Costa del Sol es aconsejable consultar las tasas específicas que se aplican en la región. En general, este impuesto puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la propiedad.

Impuestos para vivienda de segunda mano: ITP

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

En el caso de la compraventa de una vivienda de segunda mano, se debe abonar el ITP, un impuesto que sustituye al IVA. Este impuesto varía entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma. Además, existen reducciones disponibles para ciertos compradores, como aquellos menores de 35 años o familias numerosas, que pueden beneficiarse de tipos impositivos reducidos.

Plusvalía Municipal

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos desde que el propietario adquirió la vivienda hasta su venta. Este impuesto puede ser significativo, dependiendo del tiempo que la propiedad haya estado en posesión del vendedor. Es esencial que los propietarios tengan en cuenta este coste al calcular su presupuesto.

Otros gastos derivados de la compraventa de viviendas de segunda mano

Certificado Energético

El certificado energético es un documento que los propietarios deben presentar al vender o alquilar su vivienda. Este certificado proporciona información sobre la eficiencia energética del inmueble y las emisiones de CO2. Su costo habitual ronda los 100 euros y es un requisito legal indispensable.

Solicitud de Nota Simple

La nota simple es un documento que el vendedor debe aportar si el comprador lo solicita. Este documento permite verificar que la vivienda está libre de cargas y confirma quién es el titular. El costo de una nota simple es de aproximadamente 9 euros.

Comisión de la Inmobiliaria

El costo de la comisión de la inmobiliaria puede variar entre el 3% y el 7% del precio de venta de la vivienda. Es crucial que ambas partes acuerden este porcentaje antes de proceder, ya que no existe una regulación estricta al respecto.

Gastos Notariales y de Registro

La notaría es un elemento indispensable en la formalización de la escritura de compraventa, con aranceles regulados por el Gobierno. Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad también conlleva un coste, que usualmente oscila entre el 0,1% y el 0,25% del valor total de la propiedad.

Gestoría

En el caso de que se contrate una hipoteca, será necesaria la intervención de una gestoría, que se encargará de liquidar impuestos y registrar la escritura. Desde 2019, los gastos relacionados con la gestoría son asumidos por el banco que concede la hipoteca, lo que facilita el proceso para el comprador.

Responsabilidades en los Gastos de Hipoteca

Los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, como los de notaría, registro e IAJD, son responsabilidad del banco, según la ley. Sin embargo, el cliente debe cubrir el coste de la tasación de la vivienda, que suele estar alrededor de 300 euros, además de cualquier posible comisión de apertura del préstamo.

Cómo tributa la compra de una vivienda

Viviendas Nuevas

Las viviendas nuevas tributan principalmente a través del IVA, que se paga en el momento de la compra. Este impuesto es un gasto importante a tener en cuenta al planear la compra de una nueva propiedad.

Viviendas de Segunda Mano

Para las viviendas de segunda mano, se aplica el ITP. Sin embargo, en ciertos casos, también podría aplicarse el IVA. Es esencial que tanto vendedores como compradores estén al tanto de las normativas vigentes y de las posibles variaciones en función de su situación personal.

¿Qué IVA tiene la compra de una vivienda de segunda mano?

Como se ha mencionado anteriormente, las viviendas de segunda mano están gravadas por el ITP en lugar del IVA, a no ser que se cumplan ciertas excepciones. Si un comprador es un empresario o autónomo, puede renunciar a la exención de IVA, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

Ambos, comprador y vendedor, deben ser sujetos pasivos del IVA.
El comprador debe tener derecho a deducir total o parcialmente el impuesto soportado.
La renuncia debe justificarse con una declaración clara en la escritura.

¿Cuánto dinero necesito ahorrar para comprar una casa?

Para adquirir una vivienda, es recomendable contar con un ahorro equivalente al 30% del valor total de la propiedad. Este porcentaje se divide en un 20% que no será financiado por el banco y un 10% que se destina al pago del ITP y otros gastos asociados a la compraventa.

Documentación necesaria para la concesión de una hipoteca

La aprobación de una hipoteca por parte de un banco requiere demostrar capacidad económica. Generalmente, se recomienda que no se destine más del 35% de los ingresos al pago de deudas, incluidas las cuotas hipotecarias. Además, el banco buscará ingresos estables y recurrentes. La documentación requerida incluye:

Si eres persona física:

Declaración de IRPF del último ejercicio fiscal.
Las dos últimas nóminas.
Informe de vida laboral.

Si eres autónomo:

Declaración de IRPF de los dos últimos ejercicios fiscales.
Modelo 390 de IVA anual.
Modelo 130 de IRPF del último trimestre.

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